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最終更新日:2017年8月14日(月曜日) 17時12分  ID:4-5-2835-3359     印刷用ページ

評価の仕組み情報発信元:税務課資産税係

土地・家屋・償却資産の評価の仕組みの概要を掲載しています。


1 土地の評価について

◆ 土地評価のしくみ

   土地の評価は、総務大臣が定める固定資産評価基準に基づいて、売買実例価額から不正常な要因(売り急ぎ、買い急ぎ、投機的取引など)を除いた正常売買価格を求め、それを基礎にして各筆の土地の評価を行うこととされています。

   なお、宅地の評価については、基準年度の前年の11日の地価公示価格及び不動産鑑定士による鑑定評価から求められた価格を活用し、その7割を目途として評定することとされています。ただし、地価の下落が進行している地域については、基準年度の前年の71日までの地価動向を考慮し簡易な方法で評価額を減額しています。

   また、土地はすべて借地権、抵当権等が設定されていない更地として評価します。

   なお、地目の認定は、その土地の現況により、地積は原則として土地登記簿に登記されている地積によることとされています。

 

 ◆ 路線価等の公開

   路線価とは、道路等に付けられた価格のことであり、具体的には、道路等に接する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価格をいいます。

   この路線価全てについて一般に公開しています。

 

2 家屋の評価について

  家屋の評価は、総務大臣が定める固定資産評価基準に基づいて、再建築価格方式により行われます。

  再建築価格方式とは、評価の対象となった家屋と全く同一のものを、評価の時点においてその場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費(再建築価格)を求め、これに時の経過による減価補正率(経年減点補正率)を乗じて、その家屋の評価額を算出しようとする評価方法です。したがって、いわゆる建築費用(請負金額、購入価格)とは異なります。

  具体的には、家屋ごとに現地調査等により得られた資料を用いて、屋根、基礎、柱、外部仕上、内部仕上、建築設備等の部分別に、使用資材、施工量などを判定し、評価基準に示された評点数により1平方メートル当たり再建築費評点数を算出し、これをもとに再建築価格を算出します。これに時の経過による減価補正率を乗じて、家屋の評価額を求めます。 

 

  評 価 額 = 再建築価格 × 経年減点補正率

  

  再建築価格 = 平方メートル当たり再建築費評点数 × 延床面積 × 評点一当たりの価額

  

  ※評点一点当たりの価額… 物価水準の地域的格差や設計管理費を補正するものです。

   経年減点補正率   … 家屋の建築後の経過によって生ずる損耗の状況による減価率(古くなって価値が減少する率)をあらわしたものです。 

 

3 償却資産の評価について

 ◆ 償却資産の対象

   固定資産税の対象となる償却資産は、土地・家屋以外の事業の用に供することができる有形固定資産(構築物、機械及び装置、船舶、航空機、車両及び運搬具、工具・器具・備品、建物附属設備で、税務会計上(所得税法又は法人税法)の有形減価償却資産に該当するものです。

   ただし、次のものは対象外とされています。 

  @ 自動車税、軽自動車税の対象となる自動車等 

 A 耐用年数が1年未満又は取得価額が10万円未満の資産で、一時に損金又は必要な経費に算入されたもの

  B 取得価額が20万円未満の資産で、一括して3年間で損金又は必要な経費に算入する方法を選択されたもの

 

◆ 償却資産の申告

   償却資産については、基本的に土地、家屋と異なり申告に基づく課税となっていますので、償却資産を所有されている方は、毎年1月1日現在の資産の状況を記載した償却資産申告書を1月31日までに提出していただくことになっています。

 

  償却資産の評価額は、資産の取得時期、取得価額及び耐用年数を基礎として、具体的には、財務省令による耐用年数表に応じて定められた定率法による減価率を採用して算出します。

 

 ・ 前年中に取得したもの(初年度) 

   評価額 = 取得価額 × (1−耐用年数に応ずる減価率×1/2)

 ・ 前年前に取得したもの(2年度目以降)

   評価額 = 前年度の評価額 × (1−耐用年数に応ずる減価率)

  なお、評価額が取得価額の5%未満となった場合は、取得価額の5%の額が評価額となります。


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